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Mehr als 36% aller Schweizerinnen und Schweizer leben bereits den Traum vom Eigenheim. Für viele von ihnen stellt das Eigenheim auch einen beachtlichen Teil der Altersvorsorge dar.
Für zahlreiche andere Menschen wiederum, scheint der Traum vom Eigenheim an den Kosten der Finanzierung der Immobilie zu scheitern.
Dabei wissen viele nicht, dass sie sich den Traum vom Eigenheim eventuell durch eine Verpfändung der Säule 3a erleichtern können. Durch diese Vorgehensweise kann nämlich die erforderliche Eigenkapitalquote von 20% auf bis zu 10% gesenkt werden.
Wie die Finanzierung vom Eigenheim mit der Säule 3a durch einen Vorbezug von Vorsorgegeldern oder eben durch eine Säule 3a Verpfändung genau funktioniert, erfährst du in diesem Beitrag!
Die Säule 3a dient grundsätzlich der freiwilligen Altersvorsorge und soll regulär erst zur Pensionierung bezogen werden. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, welche einen verfrühten Bezug der Säule 3a Gelder zulassen.
Die Finanzierung von Eigenheim wird als eine sinnvolle Ergänzung zur Altersvorsorge gesehen. Entsprechend kann das Geld aus der Säule 3a bereits vor dem ordentlichen Pensionsalter für eine Eigenheimfinanzierung verwendet werden.
Klassisch läuft die Verwendung von Vorsorgegeldern für die Eigenheimfinanzierung über einen sogenannten Vorbezug ab. In diesem Fall wird das Geld aus dem Vorsorgetopf entnommen und es werden dafür direkt Kapitalbezugssteuern fällig.
Das bezogene Geld dient nun als Barmittel, hilft also beim Eigenkapital aus und kann anschliessend für die Finanzierung verwendet werden.
Alternativ zum klassischen Vorbezug können Vorsorgegelder auch verpfändet werden. Dabei bleibt das Geld bei der Vorsorgeeinrichtung liegen und dient der Bank bei der Finanzierung der Hypothek als zusätzliche Sicherheit.
Da Vorsorgegelder als sehr sicher dienen, lassen Banken bei der Eigenheimfinanzierung im Fall einer Verpfändung eine höhere Belehnung zu. Bis zu 90% Fremdkapital sind damit möglich. Das heisst umgekehrt, dass du nun also nur noch 10% Eigenkapital aufbringen musst.
Das Vorsorgevermögen wird nur dann wirklich eingezogen, wenn die Zinszahlungen zur Amortisierung nicht mehr bezahlt werden. Also, wenn du in finanziellen Schwierigkeiten wärst.
Der Säule 3a Verpfändung hat aber nicht nur Vorteile, vergleichen wir also die beiden Vorgehensweisen:
| 3a Vorbezug | 3a Verpfändung | |
|---|---|---|
| Vorteile | • Mehr Eigenkapital zur Verfügung • Geringere Hypothek • Tiefere Zinsbelastung. | • Weniger Eigenkapital notwendig (10%) • Weniger Steuern durch höhere Hypothekarschuld • Weiterhin Verzinsung / Rendite auf Vorsorgegeldern, da nicht entnommen • Altersguthaben der Vorsorge bleibt erhalten |
| Nachteile | • Direkt beim Bezug fällige Kapitalbezugssteuern • Tieferes Altersguthaben in der Vorsorge • Keine Rückzahlung in Säule 3a möglich • Weniger Steuerabzüge möglich durch geringere Hypothek | • Teurere Hypothek durch höheres Fremdkapital • Erschwerte Tragbarkeit durch höheres Fremdkapital • Risiko der Pfandverwertung |
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Eine Hypothek kostet zwar Zinsen, senkt dafür aber die Steuerlast. Viele Eigenheimbesitzer halten die Hypothek daher möglichst lange hoch. Spätestens bei der Pensionierung aber möchten (müssen aber nicht) die meisten dann schuldenfrei sein und die Hypothek zurückzahlen.
Die Rückzahlung der Hypothek wird als Amortisation bezeichnet und auch hier kann mit der Verpfändung nun eine Unterscheidung zum Vorbezug gemacht werden.
Bei einer direkten Rückzahlung der Schulden an die Bank, wie beispielsweise nach einem Vorbezug, spricht man von einer direkten Amortisation.
Eine indirekte Amortisation läuft über die Säule 3a. Dabei wird weiterhin in die Säule 3a eingezahlt und die Höhe der Hypothekarschuld ändert sich nicht. Erst später, beispielsweise zur Pensionierung, oder bei der Fälligkeit der Hypothek wird das Geld zur Rückzahlung verwendet.
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|
| Vorteile | • Sinkende Kosten für Zinsen und Hypothek • Verschuldung nimmt ab (Tragbarkeit erleichtert sich) | • Weiterhin grosse Steuerabzüge für Hypothek möglich • Einzahlungen in Säule 3a können weiterhin steuerlich geltend gemacht werden |
| Nachteile | • Tiefere Steuerabzüge durch tiefere Hypothek • Verwendetes Kapital fehlt für Altersvorsorge und andere Vorhaben | • Zinskosten der Hypothek bleiben hoch • Verschuldung bleibt hoch (Tragbarkeit laufend prüfen) |
Betrachten wir den Vergleich für eine konfessionslose, alleinstehende Person in der Stadt Zürich mit einem Bruttoeinkommen von CHF 120’000 pro Jahr. Die Hypothek wird zu 1.5% Zins aufgenommen und soll über 15 Jahre amortisiert werden.
Für die indirekte Amortisation werden jährlich CHF 7’000 in die Säule 3a eingezahlt und dort in Aktien mit 5% Rendite pro Jahr angelegt.
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|
| Hypothek | CHF 150'000 | CHF 150'000 |
| Säule 3a Einzahlungen | - | CHF 105'000 |
| Hypothekarzinsen | CHF 18'000 | CHF 33'750 |
| Steuereinsparungen | CHF - 4'622 | CHF - 36'195 |
| Kapitalleistungssteuer 3a Bezug | - | CHF 8'577 |
| Überschüssiges Kapital | - | CHF - 8'602 |
| Nettokosten | CHF 163'378 | CHF 102'530 |
In diesem Beispiel ist die indirekte Amortisierung also CHF 60’848 günstiger als die direkte Amortisation.
Hinweis: Einzahlungen in die Säule 3a sind mit einem jährlichen Maximalbetrag begrenzt. Falls du mehr amortisieren möchtest, kann allenfalls noch ein Einkauf in die Pensionskasse angedacht werden.
«Intelligent ist, wer aus den Fehlern anderer lernt».
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Falls auch du bald zu dem Drittel der Schweizer gehören möchtest, welche ein Eigenheim besitzen, gibt es mit der Säule 3a spannende Möglichkeiten für dich.
Ob ein Vorbezug oder eine Verpfändung für die Finanzierung besser ist, solltest du genau prüfen wie auch die direkte oder indirekte Amortisierung.
Häufig ist der indirekte Weg über die Säule 3a attraktiver, weil dann noch Geld in Aktien investiert werden kann. Doch du solltest die Berechnung zur Eigenheim Finanzierung für dich selbst angehen und den Vergleich der Amortisierung anhand deiner Möglichkeiten prüfen.
5 Antworten
«Eine Hypothek kostet zwar Zinsen, senkt dafür aber die Steuerlast.» Soweit korrekt, das rechnet dir jede Bank vor. Was dir dein Bankster aber nicht sagt ist folgendes:
Annahme: Immo, Wert 500K, 400K Hypo zu 2%, also 8 K Hypothek die du von den Steuern absetzen kannst, Einkommen 100K. Nehmen wir einen Grenzsteuersatz von 25% an, dann sparst du 2K Steuern. Du zahlst also 8K Hypo, sparts 2K Steuer bleiben nettoausgaben von 6K + Unterhalt der Immo.
Gleiche Immo, Schuldenfrei: Du zahlst 2K mehr Steuern, sparst aber die 8K Hypozins. Unterhalt etc bleiben gleich. Unterm Strich hast du 6K mehr auf dem Konto.
Und wenn du die Kohle dem Steuervogt partout nicht geben willst kannst du den entsprechenden Betrag auch Spenden. Gibt genau denselben Abzug..
Natürlich kannst du argumentieren dass es besser ist die (billige) Hypothek zu haben und das zusätzliche Eigenkapital zu investieren. Mag langfristig auch aufgehen, aber bei dieser Berechnung geht in der Regel etwas Wichtiges vergessen: Das Risiko. Wenn du heute 400K in die Börse investierst können die Kurse übermorgen 50% abstürzen und Jahre, oder gar Jahrzehnte brauchen um sich zu erholen ( Beispiel, 60er Jahre, Ölkrise der 70er, Japan). Die Erholung kann viel länger dauern als deine Festhypo läuft. Und sollte dann die Bank auf die Idee kommen dass du kurzfristig mehr Eigenkapital nachschiessen musst hast du ein Problem. Sowas kannst du machen wenn du genug Geld hast dass du die Hypo jederzeit aus der Portokasse zurückzahlen könntest, aber nicht wenn alles auf Kante genäht ist.
Ganz nebenbei: Hast du schonmal einen Hypothekarvertrag gelesen? Richtig gelesen, inkl. Kleingedrucktem? Das ist feinster Gummi. Wenn die Zinsen massiv steigen wird die Bank immer einen Grund finden dir die «Festhypothek» zu kündigen. Da gibt es soviele Klauseln die man auslegen kann. Mach dir mal den Spass, lies sowas mal mit kritischen Augen durch. Und denke dabei an den alten Spruch «Ein Bankier ist jemand der dir bei Sonnenschein einen Regenschirm leiht, ihn aber sofort zurück will wenn die kleinste Wolke aufzieht»
Vielen Dank für die unterhaltsamen Ergänzungen, Alain 🙂
Das Risiko sollte natürlich keinesfalls vergessen werden. Um aber bei den Fakten zu bleiben: In den letzten 90 Jahren gab es nur drei 10-Jahresperioden, wo unser Aktienmarkt eine negative Rendite aufwies (Quelle). Und selbst in diesen drei Ausnahmen lag die Rendite nur zwischen 0% bis -2.5%. In allen anderen Perioden wurden positive Renditen erzielt.
10 Jahre sollten ein guter Richtwert für das Beispiel mit der Festhypothek sein. Bei längeren Perioden sieht es entsprechend noch besser aus! 🙂
Lieber Gruss,
Eric
Hallo Eric!
Danke für diesen wertvollen Beitrag. Für mich stellen sich folgende Fragen; 1) bedeutet eine Verpfändung automatisch eine indirekte Amortisation?
2) Wenn ich indirekt amortisiere & weiterhin mein 3A Guthaben investiert lasse, ist es ja theoretisch möglich, dass ich am Ende der Laufzeit, also nach 15 Jahren im Minus sein könnte (unwarscheinlich, doch theoretisch möglich bei hoher Aktienquote im 3A Depot).
Wie siehst Du das?
3) Kannst Du ein Beispiel machen, wo sich eine Verpfändung bzw. indirekte Amortisation sich finanziell nicht lohnen würde?
Liebe Grüsse!
ps: empfehle fleissig Dein Know-how! 🙂
Hallo Dion,
1.) Verpfändung und indirekte Amortisation: Eine Verpfändung der Säule 3a führt nicht automatisch zu einer indirekten Amortisation. Bei einer Verpfändung dient das Vorsorgekapital als Sicherheit für die Bank, das Kapital bleibt jedoch in der Vorsorgeeinrichtung und wird nicht automatisch für die Tilgung der Hypothek verwendet. Indirekte Amortisation bedeutet, dass du weiterhin Beiträge in die Säule 3a leistest und diese erst am Ende der Laufzeit, meist zur Pensionierung, zur Tilgung der Hypothek nutzt.
2.) Risiko bei indirekter Amortisation mit Aktien: Es stimmt, dass bei einer indirekten Amortisation, bei der das 3a-Guthaben in Aktien angelegt bleibt, theoretisch ein Verlustrisiko besteht. Dies hängt stark von den Marktbedingungen ab. Langfristig bieten Aktien jedoch eine positive Rendite, und historisch gab es im schweizer Aktienmarkt keine 15 Jahres Periode mit einem Verlust. Eine Garantie für die Zukunft ist das aber nicht.
3.) Beispielhafte Situation, in der sich eine Verpfändung finanziell nicht lohnen könnte: Wenn die Hypothekarzinsen sehr stark steigen und die Aktienmarktrenditen über sehr lange Zeit sehr schlecht ausfallen.
Ich hoffe, diese Ergänzungen helfen dir weiter 🙂
Es gibt ein paar wenige Hypothekaranbieter, die sogar 100% Bruttobelehnung zulassen. Wenn man also genügend 3a Konto/Depot/Police (oder 3b Police) für die Verpfändung von 10% der Kaufsumme hat und die weiteren 10% durch eine Verpfändung der Pensionskasse sicherstellt, ist dies möglich. Oft ist bei einer so hohen Hypothek allerdings die Tragbarkeit ein Problem, da auch viel direkt/indirekt amortisiert werden muss und dies in die Berechnung einfliesst.
Die Grundaussage des Artikels ist also absolut richtig, es gibt Alternativen zum klassischen 80/20 Modell!